任意売却

任意売却


任意売却について

はじめに


任意売却とは…

不動産を売却するにおいて、売却することによって得た金銭で全ての債務を一括返済出来る場合は問題ありませんが、売却しても債務全額を返済出来ない場合もあります。

そういった場合に債権者の同意を得た上で売却し、債務が残った状態で(根)抵当権の抹消に同意してもらい、債務を大幅に減らす手段を「任意売却」と言います。

本来住宅ローンや金融機関等からの借入に対する弁済が滞った場合、債権者は不動産を差押えします。差押えした後に裁判所の介入によって不動産競売へと進んで行きます。

競売での売却となると、上記記載の通り裁判所が介入するため強制的なタイムスケジュールとなってしまう上に、売却(落札)金額も大幅に下がってしまい、売却後の債務額も多く残ってしまうことにつながります。

任意売却における最大のメリットは「競売よりも高値での売却が可能」ということです。

競売よりも高値で売却が出来ることにより残債務が大幅に変わり、その後の生活に大きく影響します。

とはいえ任意売却にもメリット、デメリットがあるので、競売との比較を例に挙げます。

任意売却のメリット

  1. 競売よりも高値での売却が可能
  2. 売却後の残債についての返済計画が立てやすい(事前に売却金額を設定できるため)
  3. お客様やそのご家族のプライバシーが守られる
  4. 引越しの時期はある程度融通が利く
  5. 売却後もそのまま住み続けられるケースがある

任意売却のデメリット

  1. 住宅ローンを借りる際に債務を連帯して負っている方(連帯保証人等)がいる場合、任意売却をする際に同意が必要となってしまう
  2. 任意売却は必ずしも成立するものではない
    (任意売却は債権者の同意を必要としますが、同意が得られない場合があります。債権者の立場としては不動産売却によって出来るだけ多くの債権額を回収したいと考えていますので、その希望額まで届いているか否かというのは同意する上で重要な判断基準となります)
  3. お客様に協力して頂いた時間や労力が無駄になる場合がある(上記の通り、任意売却は必ずしも成立するとは限らない為)

競売のメリット

  1. 任意売却と比べてお客様自身の手間や労力がかからない(裁判所や債権者からの通知を無視したとしても勝手に競売へと進んでいきます)
  2. 債務を連帯して負っている方(連帯保証人等)がいても、その方の同意なく手続きが進む
    (但し、同意の必要がいらないだけで売却後の残債務は引き続き連帯して負うことになります)

競売のデメリット

  1. 一般的な相場よりも安い価格で売却される
  2. 新聞、インターネット、裁判所等に情報公開され、精神的ダメージを負う
  3. 裁判所による強制的な執行となるため、引越時期の融通が利かない
  4. 固定資産税等の税金の滞納がそのまま残ってしまう
  5. 債権者と残債についての話し合いが出来ない
    (任意売却では債権者と交渉を行いながら進めていくので、売却後の残債の返済について話が出来ますが、競売はそういった話が出来ない為、売却後も債権者とトラブルになるケースが多々あります)

こんな方はご相談ください

  1. 現状はローン等の返済を滞っていないが滞ってしまうかもしれない方
  2. ローンは返済しているが税金を滞納してしまっている方
  3. 月々の返済は問題ないが自宅の売却を考えており、売却相場価格で売却しても残債務が残ってしまう方
  4. 今後の生活を見通した際、苦しくなる前に売却しておいた方が良いかもしれないと思っている方

任意売却において最も重要な事は「初動の早さと資産状況の把握」です。

任意売却はより早い段階から計画的に進めていくことが可能です。

※すでに債権者や裁判所等から催告、競売開始決定通知が届いている方も任意売却が出来る可能性がございます。
詳しくはお問い合わせください。

大手業者様であればエリア・物件種別・築年数等を限定して取り扱うこともありますが、
弊社はどんな案件にも小回りの利く営業を行なっています。

繰り返しにはなりますが、任意売却はスピードが大切です。

上記4点の様な不安要素が少しでもございましたら是非一度弊社へご相談下さい。

ご相談頂いたからといって必ずしも売却をお勧めする訳ではなく、資産状況によっては売却せずに済む方法もご提案させて頂きます。

任意売却の流れ


「業者に依頼すれば全て解決・自分で何もしなくていいし楽だ!」と勘違いしている方が多くいらっしゃいます。

ご依頼主様の協力なくして任意売却は成立出来ません。

弊社にご依頼頂いた後の任意売却についての流れをご説明させて頂きます。

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色がついている部分が弊社とご依頼主様とで行うものです。

それでは一つずつ詳しく見ていきましょう。

1. 相談・依頼

お電話、メールいずれかの方法でご連絡下さい。24時間いつでも受け付けております。
また、匿名でのご相談でも結構です。

ご希望であれば、ご都合のよろしいお日にち・お時間を教えて頂ければご訪問させて頂くことも可能です。
「直接会って話したほうが分かりやすかった」「親切なスタッフが担当してくれたのでよかった」などのお声も頂いておりますのでお気軽にお申し付け下さいませ。

2. 媒介契約の締結

媒介契約とは、不動産の売却活動を行うにあたって必要な重要書類です。

内容といたしましては、ご依頼主様の所有不動産を“どのような条件でいくらの金額で売却活動を行うか?”というものです。

また、ご成約に至った場合の弊社が頂く仲介手数料(法定の正規手数料)等、ご依頼主様が安心してお取引き出来るよう具体的な内容を記載しております。

内容に関して更に詳しくお知りになりたい方は下記のPDFファイルをご覧下さい。

媒介書

また、媒介契約を締結する際にご本人様確認及び売却活動にあたり必要になります書類をご提示頂きます。

3. 調査と債権者への告知

債務状況の把握をした後、債権者へ「任意売却を行う」旨をご報告させて頂きます。

債権者の告知を以って本格的に売却活動を行っていきます。

4. 債権者への資料提出

弊社がご依頼を承っていることの証明として先述した媒介契約書や、不動産の詳細情報(所在地や金額等)をまとめた書類を提出致します。

5. 販売活動開始

近畿圏不動産流通機構への掲載を開始

近畿圏不動産流通機構とは不動産業者が共有する情報サイトです。お部屋探しの際に見るサイトのようなものです。

一般の方は見る事が出来ませんのでご安心下さい。

掲載しますと証明書が発行されますのでそちらをお渡し致します。

6. 随時債権者との交渉

債権者の交渉は③以降、こまめに行っていきます。

任意売却を行う上で、売却金額の打ち合わせや分配について、ご依頼主様のご希望条件についての話し合いです。

また、その都度依頼主様にも内容をご報告致します。

7. 買主が見つかり次第買付証明書の発行

「この家を買います!」という証明書の事です。

これを以ってより具体的な分配を決めていきます。

また、買付証明書を受け取り次第、依頼主様に原本をお持ちし、ご報告させて頂いております。

8. 全債権者の承認

債権者へ売却金額や分配について提案し、詳細を確定させます。

9. 不動産売買契約

弊社とご依頼主様とで「家を売ります」という不動産売買契約を結びます。

この時点で80%の手続きが終了となります。

10. 決済

買主より不動産の売却代金を頂きます。その後債権者によって⑧にて決定した金額の通り各々へ分配していきます。

これを以って任意売却成立となります。

上記が任意売却においての一連の流れとなります。
続いて⑥に記載した分配について詳しくご説明致します。

分配とは?

任意売却におけるもう一つのメリット“分配のコントロール”

任意売却におけるメリットは沢山ございますが、もしかするとこの分配のコントロールが最大のメリットかもしれません。

下記の図と共にご覧下さい。

競売時

現在の債務状況

 

1. 競売成立

2000万円での落札が決定

2. 落札代金を債権者(現況①の住宅ローン)へ支払い

3. 競売成立後の債務状況

落札代金である1900万円は住宅ローンへ充当します。(第一抵当権者とした場合)

3. のその他の借入や滞納している税金はそのまま債務として残り、競売成立後も支払い続けなければなりません。

任意売却時

現在の債務状況

※競売時の状況と同一シチュエーションとします。

1. 任意売却成立

売買代金は2000万円

2. 売買代金2000万円を分配

任意売却であれば売買代金の2000万円を住宅ローン以外の債務へ分配(充当)する事が出来ます。

つまり、債権者とのお話次第では債務を一本化する事が出来る場合があるという事です。

そうなると月々の返済額は大幅に変わってきます。

それだけではなく、引越し費用の一部捻出することが出来る場合もございます。

ご理解頂きたいのは売買代金の2000万円は所有者である“あなたのもの”だということです。

勿論、債務がある以上返済義務がございますので、好き勝手に出来ると言う訳では有りません。

しかし競売での売却とは違い、おおよその使い道を選ぶ事が出来るという大きなメリットがございます。

中には手元にお金を残す事が出来た方やその他の債務の圧縮が出来た方もいらっしゃいます。

以上が任意売却の流れについてとなります。

少し難しいと感じる方もいらっしゃるとは思いますが、ご安心下さい。

一つ一つ弊社と共にクリアしていきましょう!全面的にサポートさせて頂きます。

ご質問やご相談等ございましたらお気軽にご連絡下さいませ。

任意売却について

リースバック


リースバックのメリットとデメリット

“リースバック”という言葉を聞いたことはございますか?

リースバックとは、ご自身の不動産を売却し、第三者(買主)に賃料(リース料)を支払い、住み続ける事を言います。

老後の為や資産整理、相続など様々な理由でリースバックを行う方がいらっしゃいます。

任意売却についてのサイトを見ると住み続ける事が出来るとよく謳われており、一見聞こえも良く、メリットも沢山ございますが、それに伴いデメリットも存在します。

それではリースバックについてのメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

1. そのまま住み続ける事が出来る

これまでと変わらず住み続ける事ができるのが最大のメリットです。

特にお子様がいらっしゃる場合、学校区を変えずに済むということは非常に大きなポイントです。

また、ご近所の方に売却したことを知られる心配もございません。

2. 毎月の支払いが抑えられる

住宅ローンの支払いよりも月々の賃料の支払いの方が安くなる事があります。

また、固定資産税の支払いも無くなるのでその分を貯蓄に回すことが出来ます。

マンションの場合、修繕積立金の支払いもなくなります。

3. 買い戻す事が出来る

月々の支払いが減る事により余裕ができ、再度ご自身の不動産として買い戻す事が出来ます。

中には成人したお子様が買い戻す事もございます。

(貸主である所有者に同意して頂く事が必要となります)

デメリット

1. 債務の額によっては支払い額が多くなる

ご自宅を売却しても売却金額によっては債務が残ってしまうケースがございます。

その場合、債務の返済+賃料となる為、月々の返済金額が現状よりも増えてしまいます。

2. 現在の住宅ローンの支払い額よりも賃料が安いとは限らない

買主が業者であった場合は特に収益物件としての利益を考えますので、購入金額によっては賃料が高くなる場合がございます。

ご年齢によっては高額な家賃の支払いが厳しいと感じる事もいらっしゃるかと思います。

その状況下で想定外の事態が起きた場合、家賃の支払いが難しくなるケースもございます。

その為、中にはご親族の方に購入して頂き、賃料の調整をする方もいらっしゃいます。

3. 資産を残す事が出来ない

リースバックをすると所有者から借主へ変わります。
その為、お子様に資産として不動産を残したいと考えていても相続する事が不可能になります。

リースバックの仕組み

1. 不動産売却

2. 賃貸として借りる

3. 買い戻す

弊社はリースバックを行う上で必ずご依頼主の方と債務状況の把握、リースバックとなった際の月々の家賃の算定などを綿密に行います。

なぜならば、目先のメリットだけで安易にリースバックを行ってしまうと後にご依頼主様にとって大きな負担となり兼ねないからです。

「じゃあリースバックはしない方がいいの?」という疑問を抱く方もいるかと存じますが、そうではありません。

実際弊社でリースバックを行った例でご説明します。

実際の例

依頼者であるA様はご自宅で自営業をしていました。

住宅ローンの残債務は約1200万円、自宅を抵当に入れて借りている事業資金は約1000万円。

しかし、住宅ローン+事業資金という二重の返済が厳しくなりご自宅は競売にかかってしまいました。

競売になるのは避けたい…。任意売却も考えたけれど、そうなると仕事が出来なくなってしまう…。

A様がそう考えていた最中、弊社はご依頼を承りリースバックについてご説明させて頂きました。

ご自宅を手放したくないA様にとってリースバックは非常に良い手段でした。

住宅ローンの残債務 約1200万円
事業資金の残債務 約1000万円
2200万円

しかし、ご自宅の査定金額は1500万円でした。

※査定金額は土地・建物の評価額及び近年の売買取引事例による相場から金額を算出したものです。

2200万円 – 1500万円 = 残債務700万円

自宅を売却しても債務が残ってしまう状況でした。

しかし、弊社と債権者との交渉、A様のこれまでの返済状況とご協力の甲斐もあり1500万円で債務は全て0になり、A様は本当に喜んでおりました。そして無事リースバック成立となり現在も住み続けています。

「事業で再起をはかりたい!そしていつかまた買い戻したい」と新たな目標ができたと教えてくださいました。

700万円もの債務がなくなることがあるの?嘘でしょ?

そう思うのが普通ですし仕方ありませんが、事実です。

ただ、上記の事が達成できたのは弊社の交渉テクニックでもなく、依頼主様の協力があったからです。

弊社は任意売却・リースバックを行う上で依頼主様の協力なくして成立することは不可能だと考えています。

依頼主様のこれまでの返済状況や細かな連絡の下、本件は成立したと思っております。

もちろん弊社に依頼した方全てが大幅に債務をカット出来る訳ではございません。あくまでも債権者の判断です。

少しでも多くの方により良い再スタートを!

前頁でも述べたように任意売却やリースバックは必ずしも成立するとは限りませんが、弊社が依頼主様に出来る最大限のサポートをさせて頂きます。

リースバックについてもっと詳しく知りたい!と興味を持って頂いた方にはより丁寧にご説明させて頂きますのでお気軽にご連絡下さい。

任意売却Q & A


任意売却をするのに費用はいくらかかりますか?
手出しの費用は不要です。任意売却成立となった場合に売買代金より正規の仲介手数料のみ頂きます。
尚、不成立となった場合は一切の費用(相談料など)はかかりませんのでご安心下さい。
競売後は住宅ローンの返済はなくなりますか?
多くの方が誤解されていますが、競売後も債務は残ります。また、競売執行にかかった費用も併せて請求される場合が大いにございます。
任意売却をしたら住宅ローンは0円になりますか?
住宅ローンの残債務と売買代金の金額によります。ただ、競売よりも高値での売却が可能なので債務が少なくなります。
売却後は、債権者との話し合いで分割払いによる月々の返済額を決めていきます。
最低月々1万円~の返済となります。
競売になると滞納している税金などの全ての債務が0になりますか?
誤りです。競売で自宅を売却しても、落札代金は第一抵当権者である債権者から順に優先的に分配されますのでまかないきれない債務はそのまま残りますし返済は続きます。
税金などの滞納で自宅が差押されている場合も任意売却はできますか?
可能です。ご相談頂ければ住宅ローンや税金を含む全ての債務を一度整理した上で、最適なプランをご提案致します。
任意売却はいつからできますか?
競売になる前、住宅ローンの返済が厳しいと感じた時から任意売却が可能です。初期の段階であれば住宅ローンを滞納していても競売にならずに任意売却を出来るケースがあります。
また、競売開始決定通知がなされてからも勿論可能です。
しかし、一定期間を経過してしまうと債権者の同意が得られず任意売却が出来なくなってしまいます。
お早めのご連絡をお勧めいたします。
他業者に依頼中だけど話を聞くことは可能ですか?
可能です。弊社は他業者に依頼しているけれど進捗状況が分からなくて不安に感じている方からのご相談をよく頂きます。実際、業者に依頼していたけれど業者が何も手をつけていなかった方もいらっしゃいました。
少しでも不審に思う事があるのであればご相談頂ければと思います。
競売になってからどのくらいで成立してしまいますか?
最短で3~4ヶ月後に競売成立となります。成立すると落札者が新所有者になりますので、前所有者は強制退去を命じられ、直ちに立ち退かなければなりません。
任意売却はどこに頼めばいいですか?
任意売却に特化している業者です。多くの方が弁護士と想像するかもしれませんが一概に弁護士とは言い切れません。
また、自宅を購入した不動産屋に頼む方もいらっしゃいますが、任意売却業を行っていない不動産会社の方が圧倒的に多いので一度ご確認下さい。
特化している業者や弁護士に依頼するのとでは成立する確率は大幅に変わりますのでご注意下さい。
引越し先の紹介は出来ますか?
可能です。弊社は任意売却業だけでなく賃貸業も行っておりますので、賃貸物件のご紹介も可能です。
今の家に住み続けたいと思っているのですが可能ですか?
住み続ける事が出来る可能性がございます。詳しくはリースバックについての項目をご覧下さい。
競売と任意売却の違いはどれくらいあるの?
下記図をご確認下さい。
競売 任意売却
家が売れる価格 市場売却価格の60%~70% 市場価格に近い価格での売却が可能
住み続けられる可能性 ほぼ無し 有り
引越し費用 無し 交渉次第で引越し代を確保できる可能性有り
持ち出し費用 ほぼ無し 一切無し
滞納した管理費 支払わなければならない 任意売却時に処理される
滞納した税金 債務として残る 任意売却時に処理される可能性有り
残債務の返済交渉 交渉はほぼ不可能 (銀行側の一方的な主張が通る) 交渉次第で無理なく少しずつ返済できる(一括も可)
退去日 強制的に先方が決める。目安は代金納付から1週間前後 相談の下、決める事が出来る
裁判所の関与 強制立ち入り調査、情報開示及び出頭要請有り 無し
プライバシーへの配慮 競売物件としてチラシや官報で近隣に知られる 情報が漏れることはない
気分やイメージ 家を奪われ、追い出される、先行きが見えない不安 前向きな気持ちで計画的に新生活の準備が出来る
解決までに要する期間 長い 短い(調整可能)

その他、任意売却についてのご質問がございましたら、お気軽にご連絡下さいませ。