【不動産売却で“住宅ローン残債”があっても売れる？】売却前に知っておきたいポイントを解説

「住宅ローンがまだ残っているけど売却できる？」
「ローンが残っていても住み替えできる？」
「売却価格よりローン残高が多いかもしれない…」

不動産売却を検討される方から、このようなご相談をいただくことがよくあります。

実際には、

👉 住宅ローンが残っていても売却は可能です。

むしろ、現在売却される方の多くは住宅ローンが残った状態です。

しかし、住宅ローンが残っている場合は、

・ローン残高
・売却予想価格
・住み替え計画

を事前に確認することが非常に重要です。

この記事では、住宅ローン残債がある状態での不動産売却について分かりやすく解説します。

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住宅ローンが残っていても売却できる理由

住宅ローンを利用している場合、

金融機関は不動産に

👉 抵当権

を設定しています。

そのため、

売却時にはこの抵当権を抹消する必要があります。

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抵当権を抹消するには

基本的には、

👉 ローンを完済すること

が条件になります。

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まず確認するべきこと

不動産売却を考えたら、

最初に確認するべきなのは、

✔ 現在のローン残高
✔ 予想売却価格

です。

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ローン残高はどこで確認できる？

・返済予定表
・金融機関の残高証明
・ネットバンキング

などで確認できます。

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売却パターン① アンダーローン

アンダーローンとは、

👉 売却価格 ＞ ローン残高

の状態です。

例えば、

・売却価格 4,000万円
・ローン残高 3,000万円

の場合、

売却代金でローンを完済できます。

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アンダーローンのメリット

・売却しやすい
・住み替えしやすい
・手続きが比較的スムーズ

という特徴があります。

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売却パターン② オーバーローン

オーバーローンとは、

👉 売却価格 ＜ ローン残高

の状態です。

例えば、

・売却価格 2,500万円
・ローン残高 3,000万円

の場合、

500万円不足します。

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不足分はどうする？

一般的には、

✔ 自己資金
✔ 預貯金

などで補填します。

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オーバーローンだから売れない？

必ずしもそうではありません。

実際には、

・住み替えローン
・任意売却

などの選択肢もあります。

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箕面市で増えている相談

最近箕面市でも増えているのが、

・築10〜20年の戸建
・築浅マンション

の住み替え相談です。

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ペアローン相談も増加

特に最近は、

👉 ペアローン

で購入された方のご相談も増えています。

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住み替えの場合に重要なこと

住み替えでは、

✔ 今の家を売る
✔ 新しい家を買う

を同時に進めるケースがあります。

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資金計画が最重要

住宅ローン残高を把握せずに進めると、

後から予算不足になるケースもあります。

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売却前に査定が重要な理由

売却を考えたら、

まず行うべきなのは

👉 不動産査定

です。

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査定で分かること

・現在の市場価値
・売却予想価格
・住み替え可能額

などを把握できます。

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住宅ローンが残っている人によくある勘違い

「ローン完済後でないと売れない」

これは違います。

売却代金で完済できれば問題ありません。

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「ローンがあると住み替えできない」

これも違います。

多くの方がローン残債ありで住み替えされています。

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不動産会社選びも重要

住宅ローンが残っている売却では、

・資金計画
・住み替えスケジュール
・金融機関との調整

などが重要になります。

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会社によって提案は違う

例えば、

✔ 売却先行
✔ 購入先行
✔ 住み替えローン活用

など提案内容が変わります。

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ワンストップ対応のメリット

住宅ローンが絡む売却では、

✔ 不動産会社
✔ 司法書士
✔ 金融機関

との連携が重要です。

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手続きがスムーズになる

窓口がまとまることで、

売主様の負担を減らすことができます。

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売却を成功させるポイント

住宅ローン残債がある場合は、

① 残高確認
② 査定
③ 資金計画
④ 売却戦略

の順番で進めることが重要です。

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まとめ｜住宅ローンが残っていても売却は可能

住宅ローンが残っているからといって、

不動産売却を諦める必要はありません。

重要なのは、

✔ 現在のローン残高を知る
✔ 不動産価値を把握する
✔ 資金計画を立てる

ことです。

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最後に

「住宅ローンが残っているから相談しにくい」
「住み替えできるか分からない」

という方も多くいらっしゃいます。

しかし実際には、多くの方が住宅ローン残債ありで売却や住み替えを実現しています。

まずは現在の不動産価値とローン残高を把握することから始めてみてください。

それが、後悔しない不動産売却への第一歩になります。