【箕面市で不動産売却をご検討中の方へ】専任媒介と一般媒介、どちらを選ぶ？違いと選び方を解説

不動産会社は「何社にも頼んだ方が売れやすい」とは限りません

「不動産を売るなら、複数の会社に頼んだ方が買主をたくさん探してもらえるのでは？」

「専任媒介にすると、一社だけに任せるので売れにくくならない？」

「一般媒介と専任媒介は、結局どちらが高く売れる？」

箕面市で不動産売却をご検討されている方からすると、媒介契約の違いは少し分かりにくいかもしれません。

不動産会社へ売却を依頼する際には、主に「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という契約方法があります。

今回はその中でも特に比較されることが多い、一般媒介と専任媒介の違いについて解説します。

株式会社サンファーストは阪急箕面駅前で13年以上、箕面市を中心に不動産売却をお手伝いしてきました。

「箕面市 不動産売却」で不動産会社をお探しの方に、契約方法だけではなく、売主様の立場から何を基準に選べばよいのかを分かりやすくお伝えします。

一般媒介とは？

一般媒介は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。

例えばA社・B社・C社の3社へ一般媒介で依頼し、それぞれの会社に購入希望者を探してもらうことができます。

「3社が販売してくれるなら、1社より売れやすそう」と感じるかもしれません。

確かに複数の会社へ直接依頼できることは一般媒介のメリットです。

一方で、売主様自身が複数社と連絡を取り、それぞれの問い合わせや販売状況を把握しなければならないこともあります。

また、不動産会社側から見ると、広告費や人件費をかけて販売活動をしても、別の会社で成約すれば仲介手数料を受け取れない可能性があります。

そのため、「一般媒介だから3社が専任媒介と同じ熱量で販売してくれる」とは限らないという点は知っておきたいところです。

専任媒介とは？

専任媒介は、売却の窓口となる不動産会社を一社に決める契約です。

「一社だけに任せる」という部分だけを見ると、

「購入希望者もその会社のお客様だけになってしまうのでは？」と思われるかもしれません。

しかし、本来はそうではありません。

専任媒介を受けた不動産会社は、一定のルールに従って不動産会社間の情報ネットワークへ物件を登録し、他の不動産会社から購入希望者を紹介してもらうことができます。

つまり、

売却の窓口は一社。
購入希望者を探す入口は広く。という販売方法が可能です。

この仕組みがきちんと機能しているのであれば、「一社に任せたから一社のお客様にしか紹介されない」ということではありません。

専任媒介のメリットは「責任の所在が分かりやすい」こと

専任媒介の大きなメリットの一つは、販売活動の責任が明確になることです。

写真撮影、物件紹介文の作成、ポータルサイトへの掲載、他社への情報提供、問い合わせ対応、内覧調整、売主様への販売状況の報告などを、一社が中心となって行います。

例えば反響が少なければ、

「なぜ問い合わせが少ないのか」

「写真を変更する必要はないか」

「競合物件が増えていないか」

「販売価格を見直す必要があるのか」

といったことを、その会社と一緒に検証できます。

一般媒介で複数社へ依頼していると、反響が少ない場合に誰が販売戦略全体を見直すのかが曖昧になることもあります。

売却を任せた会社に販売活動をしっかり管理してもらいたい方にとっては、専任媒介は分かりやすい仕組みです。

ただし「専任媒介なら安心」とは限りません

ここは非常に重要です。

専任媒介そのものが良いのではなく、どの不動産会社に専任媒介を任せるのかが重要です。

一社に任せても、写真が少ない。物件紹介文が簡単。

ポータルサイトへの掲載内容が十分ではない。売主様への報告が少ない。

販売方法について提案がない。という状態では、専任媒介のメリットを活かせません。

そのため媒介契約を決める前に、

「どのような写真を撮影しますか？」

「どこに広告を掲載しますか？」

「他社から買主さんを紹介してもらえますか？」

「販売開始後はどのように報告してもらえますか？」

などを確認しておくことをおすすめします。

注意したい「囲い込み」とは？

専任媒介を検討する際に知っておきたい言葉が「囲い込み」です。

売却を依頼された不動産会社が、自社で買主も見つけることができれば、売主様側と買主様側の双方から仲介手数料を受け取れる場合があります。

そのため、他の不動産会社から購入希望者を紹介したいという問い合わせがあっても、自社の買主を優先しようとする問題が起こることがあります。

売主様にとって大切なのは、どの会社が買主を見つけるかではなく、より良い条件で購入してくれる方と出会うことです。

専任媒介で一社に任せるからこそ、物件情報を広く公開し、他社からの購入希望者の紹介にもきちんと対応してくれる会社を選ぶことが重要です。

「一般媒介の方が競争して高く売ってくれる」は本当？

「複数社に依頼すれば、不動産会社同士が競争して高く売ってくれるのでは？」

という考え方もあります。

しかし、不動産会社が競争することと、購入希望者が競争することは別です。

売主様にとって理想的なのは、不動産会社同士を競わせることより、できるだけ多くの購入希望者へ情報を届け、その中から良い条件の買主を探すことです。

一社が販売窓口となりながら、他社にも物件情報を公開し、多くの購入希望者へ紹介してもらう。

この状態をつくることができれば、専任媒介でも広く販売活動を行うことができます。

専任媒介なら写真や販売資料にも力を入れてもらえるか確認する

不動産売却では、SUUMOなどのポータルサイトに掲載すれば終わりではありません。

購入希望者は、同じ価格帯の物件を何件も比較しています。

その中で、

「この家を見てみたい」

「このマンションを内覧してみたい」

と思ってもらう必要があります。

そのためには、明るく分かりやすい写真、間取り、物件の特徴を伝える文章、周辺環境など、販売資料の作り込みが重要です。

特に専任媒介では、一社が物件販売の中心になります。

だからこそ、媒介契約を結ぶ前に、その会社が実際に掲載している物件情報を見てみることをおすすめします。

写真は丁寧か。

紹介文から物件の魅力が伝わるか。

売主様の不動産も同じように扱ってもらいたいと思えるか。

会社の知名度だけではなく、実際の販売ページを見ることで分かることがあります。

査定価格だけで媒介契約を決めない

媒介契約を獲得するために、高い査定価格を提示する会社が絶対にないとは言い切れません。

例えば、

A社4,200万円
B社4,400万円
C社5,000万円

という査定だった場合、

「5,000万円と言ってくれたC社に専任で任せよう」

と思うかもしれません。

しかし、査定価格は成約価格を保証するものではありません。

重要なのは、「なぜ5,000万円なのか？」という根拠です。

高い査定価格だけを理由に専任媒介を結び、販売開始後に値下げを繰り返すことになれば、売主様が期待していた結果とは違ってしまいます。

媒介契約を選ぶときは、査定額だけでなく、査定根拠と販売戦略まで比較してください。

一般媒介が向いているケースもあります

もちろん、すべての売主様に専任媒介が適しているわけではありません。

ご自身で複数の不動産会社を管理したい場合や、依頼したい会社が複数あり、それぞれと直接やり取りしたい場合などは、一般媒介を選択することも考えられます。

重要なのは、「一般媒介と専任媒介、どちらが絶対に正しいか」ではなく、自分の売却方針に合っているかどうかです。

そのうえで専任媒介を選ぶのであれば、「この会社なら一社に任せられる」と思える会社を選ぶことが大切です。

箕面市の不動産売却でよくあるご質問

Q. 専任媒介にすると他社のお客様には紹介されませんか？

適切に情報を公開し、他社からの問い合わせにも対応していれば、他社の購入希望者へ紹介してもらうことができます。

Q. 専任媒介と一般媒介で売却価格は変わりますか？

契約形態だけで売却価格が決まるわけではありません。価格設定、広告方法、物件の見せ方、競合状況など複数の要素が関係します。

Q. 専任媒介なら必ず早く売れますか？

必ず早く売れるとは限りません。適切な価格設定と販売活動が行われていることが重要です。

Q. 他社から高い査定を提示されています。比較相談だけでもできますか？

もちろん可能です。査定価格だけでなく、その根拠や販売方法を比較したうえで判断することをおすすめします。

まとめ｜専任媒介で重要なのは「一社に任せること」ではなく「一社が責任を持って広く売ること」

専任媒介と一般媒介を比較するとき、「一社か複数社か」だけで考えないことが大切です。

専任媒介の理想的な形は、

売却窓口は一社に集約し、その会社が責任を持って販売活動を行いながら、購入希望者については他社も含めて広く探すこと。

そして、販売開始後も反響状況を確認し、必要に応じて写真や広告、価格などを見直していくことです。

株式会社サンファーストは、阪急箕面駅前で13年以上、箕面市を中心に不動産売却をお手伝いしてきました。

私たちが大切にしているのは、専任媒介をいただくこと自体ではありません。

売主様の大切な不動産をお預かりした以上、その物件の魅力を丁寧に伝え、購入希望者へ広く情報を届け、売主様にとってより良い売却を目指すことです。

「一般媒介と専任媒介で迷っている」

「他社から専任媒介を勧められている」

「査定価格だけでは会社を選べない」

「現在の販売方法について別の意見を聞きたい」

そのようなご相談でも構いません。

箕面市で不動産売却をご検討中の方は、箕面市の不動産売却専門店・サンファーストへお気軽にご相談ください。